Wohnungstausch und Vermieter: Wer muss zustimmen und was darf verlangt werden?

Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch auf einen Tausch

Bei Wohnräumen gibt es kein Recht darauf, den Mietvertrag auf eine andere Person zu übertragen. Das Obligationenrecht kennt zwar in Art. 263 OR ein Übertragungsrecht, dieses gilt aber ausdrücklich nur für Geschäftsräume. Für Wohnungen bleibt es beim Grundsatz der Vertragsfreiheit: Der Vermieter wählt seine Mieterinnen und Mieter selbst. Ein Tausch entsteht deshalb nicht dadurch, dass ihr euch einig seid, sondern erst dadurch, dass zwei neue Mietverträge unterschrieben werden.

Praktisch heisst das: Ihr könnt euch als Tauschpartner finden, alles vorbereiten und die Argumente sauber aufbereiten. Die Entscheidung liegt am Ende bei den Vermietern. Genau deshalb lohnt es sich, die Anfrage so einfach und überzeugend wie möglich zu machen.

Wer muss beim Tausch zustimmen?

Die Zahl der Beteiligten hängt davon ab, ob eure Wohnungen demselben Vermieter gehören:

• Zwei verschiedene Vermieter: Vier Parteien wirken mit, nämlich beide Mietparteien und beide Vermieter oder Verwaltungen. Jede Seite entscheidet unabhängig.
• Derselbe Vermieter für beide Wohnungen: Drei Parteien wirken mit, beide Mietparteien und der gemeinsame Vermieter. Das ist der einfachste Fall, weil nur eine Stelle entscheidet und die Bewirtschaftung intern abgestimmt werden kann.

Bei Wohnungen mit mehreren Personen im Vertrag, etwa in einer WG oder bei Ehepaaren, braucht es zusätzlich die Zustimmung aller Vertragsparteien. Eine einzelne Person kann ihren Vertragsanteil nicht im Alleingang weitergeben.

Welche Unterlagen darf der Vermieter verlangen?

Der Vermieter darf die gleichen Angaben verlangen wie bei jeder normalen Bewerbung. Üblich sind:

• ein aktueller Betreibungsregisterauszug, in der Regel nicht älter als drei Monate
• ein Einkommensnachweis, zum Beispiel Lohnabrechnungen oder der Arbeitsvertrag
• Referenzen der bisherigen Vermieterschaft
• eine Kopie eines amtlichen Ausweises und Angaben zur Haushaltsgrösse

Halte diese Unterlagen bereit, bevor du anfragst. Wenn die Verwaltung die vollständige Bewerbung bereits mit der ersten Anfrage erhält, verkürzt sich der Entscheid oft deutlich. Angaben, die für die Bonität und die Nutzung der Wohnung keine Rolle spielen, muss niemand offenlegen.

Diese Argumente überzeugen Vermieter

Ein Tausch ist für eine Verwaltung kein Sonderwunsch, sondern kann ein Vorteil sein. Nenne die Punkte, die zählen:

• Kein Leerstand: Die Wohnung ist nahtlos weitervermietet, es entsteht kein Mietzinsausfall zwischen zwei Mietverhältnissen.
• Keine Wiedervermietungskosten: Inserate, Besichtigungen und Bewerbungsprüfung fallen weitgehend weg.
• Motivierte Mieterschaft: Wer eine Wohnung bewusst wählt und dafür tauscht, bleibt erfahrungsgemäss länger.
• Passendere Belegung: Oft wird durch den Tausch eine zu grosse oder zu kleine Wohnung wieder sinnvoll genutzt.

Für Verwaltungen haben wir die wichtigsten Punkte auf einer eigenen Seite zusammengefasst: Informationen für Vermieterinnen und Verwaltungen. Du kannst diesen Link deiner Anfrage direkt beilegen.

So gehst du Schritt für Schritt vor

1. Tauschpartner finden. Frag erst an, wenn du weisst, wer mit dir tauschen möchte. Eine Anfrage ohne konkrete Gegenseite bringt der Verwaltung nichts.
2. Unterlagen sammeln. Beide Seiten stellen ihre Bewerbungsdossiers zusammen.
3. Beide Vermieter gleichzeitig anfragen. Schreibt am selben Tag, damit die Entscheide zeitlich zusammenpassen und keine Seite unter Druck gerät.
4. Termine und Konditionen klären. Übernahmedatum, Mietzins und Nebenkosten gehören schriftlich festgehalten.
5. Erst unterschreiben, dann kündigen. Kündige deine bisherige Wohnung nicht, bevor beide neuen Mietverträge unterschrieben sind.

Wenn ein Vermieter zögert, kann der Weg über einen Nachmietervorschlag helfen. Was Art. 264 OR dabei leistet und wo seine Grenze liegt, erklären wir im Artikel Nachmieter stellen beim Wohnungstausch.