Nachmieter stellen beim Wohnungstausch: Was Art. 264 OR wirklich bedeutet

Was Art. 264 OR regelt

Wer eine Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist oder vor dem vereinbarten Endtermin zurückgibt, bleibt grundsätzlich zahlungspflichtig. Art. 264 OR schafft davon eine Ausnahme: Du wirst von der weiteren Mietzinszahlung befreit, wenn du dem Vermieter eine neue Mietpartei vorschlägst, die

• zumutbar ist,
• zahlungsfähig ist und
• bereit ist, den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen.

Sind diese drei Punkte erfüllt, endet deine Zahlungspflicht ab dem Zeitpunkt, ab dem die vorgeschlagene Person die Wohnung hätte übernehmen können. Massgebend ist also nicht, ob der Vermieter tatsächlich mit dieser Person abschliesst, sondern ob er es zumutbarerweise gekonnt hätte.

Die wichtige Abgrenzung: Befreiung ist kein Vertragszwang

Diese Unterscheidung wird oft übersehen und ist beim Tausch entscheidend. Art. 264 OR verpflichtet den Vermieter nicht, ausgerechnet mit deiner vorgeschlagenen Person einen Mietvertrag abzuschliessen. Er kann eine andere Bewerbung bevorzugen oder die Wohnung selbst neu ausschreiben. Du bist in diesem Fall trotzdem von der Zahlung befreit, sofern dein Vorschlag die Voraussetzungen erfüllt hat.

Für den Wohnungstausch bedeutet das: Deine Tauschpartnerin ist der ideale Nachmietervorschlag, weil sie die Wohnung wirklich will und sofort übernehmen kann. Der Tausch steht aber erst, wenn beide Vermieter aktiv zugestimmt und beide neuen Mietverträge unterschrieben sind. Wie du diese Zustimmung vorbereitest, steht im Artikel Wohnungstausch und Vermieter: Wer muss zustimmen?

Checkliste Zumutbarkeit

Zumutbar ist eine Person, gegen die aus Sicht des Vermieters sachlich nichts spricht. Prüfe vor dem Vorschlag:

• Die Haushaltsgrösse passt zur Wohnung und zur Hausordnung.
• Die geplante Nutzung entspricht dem bisherigen Vertrag, also Wohnen statt Gewerbe.
• Es bestehen keine offensichtlichen Hindernisse wie fehlende Aufenthaltsbewilligung.
• Die Person ist wirklich bereit, sofort und zu den gleichen Bedingungen einzusteigen.

Checkliste Zahlungsfähigkeit

• aktueller Betreibungsregisterauszug ohne offene Verlustscheine
• Einkommensnachweis, üblicherweise Lohnabrechnungen der letzten drei Monate
• ein Einkommen, das in einem üblichen Verhältnis zum Mietzins steht
• Referenz der bisherigen Vermieterschaft
• Bereitschaft, die vertraglich vorgesehene Sicherheit zu hinterlegen

So schlägst du deinen Tauschpartner richtig vor

1. Schriftlich und nachweisbar. Reiche den Vorschlag per eingeschriebenem Brief oder wenigstens per E-Mail mit Datum ein, damit der Zeitpunkt belegt ist.
2. Vollständig. Lege das komplette Dossier bei, also Formular, Auszug, Lohnnachweise und Kontaktangaben.
3. Eindeutig formuliert. Halte fest, dass die Person bereit ist, den Vertrag zu den unveränderten Bedingungen und ab einem konkreten Datum zu übernehmen.
4. Genügend Vorlauf. Der Vermieter braucht Zeit für die Prüfung. Ein Vorschlag wenige Tage vor dem Wunschtermin genügt in der Regel nicht.
5. Ruhig nachfassen. Bleibt eine Antwort aus, frag schriftlich nach und dokumentiere den Verlauf.

Häufige Missverständnisse

Ein Vorschlag genügt nicht immer. Wird deine Person berechtigt abgelehnt, etwa wegen offener Verlustscheine, läuft deine Zahlungspflicht weiter. Es lohnt sich, mehrere geeignete Kandidaturen bereit zu haben.

Der Vertrag geht nicht über. Beim Wohnungstausch übernimmt niemand deinen bestehenden Vertrag. Es werden neue Verträge abgeschlossen, und damit kann der Mietzins neu festgesetzt werden.

Zuerst unterschreiben, dann kündigen. Solange nicht beide neuen Verträge unterschrieben sind, bleibt eure bisherige Wohnung eure Sicherheit. Kommt es zu einer Uneinigkeit über die Befreiung, ist die Schlichtungsbehörde in Mietsachen deiner Gemeinde oder deines Bezirks die zuständige Anlaufstelle.