Mietzins beim Wohnungstausch: Bleibt die Miete gleich?

Der neue Vertrag bringt einen neuen Anfangsmietzins

Ein dauerhafter Tausch läuft so ab, dass beide Mietverhältnisse enden und zwei neue beginnen. Für den neuen Vertrag darf der Vermieter den Anfangsmietzins grundsätzlich frei festlegen. Er ist nicht verpflichtet, den Betrag zu übernehmen, den die Vormieterschaft bezahlt hat. Gerade bei Wohnungen mit langer Mietdauer kann die Differenz spürbar sein.

Rechne deshalb nie mit dem Mietzins, den du im Inserat oder im Gespräch gehört hast, bevor du eine schriftliche Bestätigung hast. Der Mietzins gehört zu den Punkten, die vor jeder Kündigung geklärt sein müssen.

Formularpflicht: In vielen Kantonen muss der bisherige Mietzins offengelegt werden

Mehrere Kantone haben die sogenannte Formularpflicht eingeführt. Der Vermieter muss dir dann bei Vertragsabschluss auf einem amtlich genehmigten Formular mitteilen, wie hoch der Mietzins der Vormieterschaft war und wie eine Erhöhung begründet wird. Dazu zählen unter anderem Zürich, Zug, Luzern, Genf und Waadt sowie weitere Kantone. Die Liste ändert sich von Zeit zu Zeit, und einzelne Kantone wenden die Pflicht nur bei Wohnungsknappheit oder nur in bestimmten Gemeinden an. Prüfe deshalb den aktuellen Stand bei der Schlichtungsbehörde oder der zuständigen kantonalen Stelle deines Wohnorts.

Fehlt das Formular, obwohl es vorgeschrieben ist, kann das Folgen für die Gültigkeit der Mietzinsvereinbarung haben. Verlange das Formular aktiv, wenn du es nicht erhältst.

Anfechtung des Anfangsmietzinses nach Art. 270 OR

Art. 270 OR erlaubt dir, den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Die Frist beträgt 30 Tage ab Übernahme der Wohnung und ist eine Verwirkungsfrist, sie kann also nicht verlängert werden. Eine Anfechtung ist möglich, wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

• Du hast dich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Abschluss gezwungen gesehen, oder
• der Vermieter hat den Mietzins gegenüber der Vormieterschaft erheblich erhöht, ohne dass dafür ein sachlicher Grund vorliegt.

Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist in Mietsachen kostenlos. Sammle vorher Belege, also den Vertrag, das Formular und Vergleichsangebote aus dem Quartier.

Zulässige Erhöhungsgründe im laufenden Mietverhältnis

Auch nach dem Einzug kann der Mietzins angepasst werden, aber nur mit einer Begründung auf dem amtlichen Formular und unter Einhaltung der Fristen. Üblich sind:

• Referenzzinssatz: Steigt der hypothekarische Referenzzinssatz, kann der Mietzins erhöht werden. Sinkt er, kannst du eine Senkung verlangen.
• Teuerung: Die Teuerung darf bis zu 40 Prozent auf den Mietzins überwälzt werden.
• Wertvermehrende Investitionen: Umbauten, die den Wert der Wohnung erhöhen, dürfen anteilig überwälzt werden, reiner Unterhalt dagegen nicht.
• Orts- und Quartierüblichkeit: Der Vermieter kann sich auf vergleichbare Objekte in der Umgebung berufen, muss diese aber belegen.

Praktischer Tipp vor der Kündigung

Lass dir die Konditionen des neuen Vertrags schriftlich bestätigen, bevor du deine alte Wohnung kündigst. Dazu gehören Nettomietzins, Nebenkosten und deren Abrechnungsart, Kaution, Übernahmedatum und allfällige Sonderabreden. Kündigt erst, wenn beide neuen Verträge unterschrieben sind. So vermeidet ihr die Situation, dass eine Seite ohne Wohnung dasteht oder eine unerwartet höhere Miete akzeptieren muss.

Weitere Fragen zu Ablauf, Kündigungsfristen und Zustimmung beantworten wir in den häufigen Fragen zum Wohnungstausch.