Untermiete als Wohnungstausch: Wann sie funktioniert und wann nicht

Was Art. 262 OR verlangt

Nach Art. 262 OR darfst du die Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, brauchst dafür aber die Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus den im Gesetz genannten Gründen verweigern:

• Du gibst die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt. Wer nicht sagt, an wen, wie lange und zu welchem Preis untervermietet wird, kann sich nicht auf sein Recht berufen.
• Die Bedingungen sind missbräuchlich. Ein deutlich höherer Untermietzins als der eigene Mietzins, ohne dass zusätzliche Leistungen wie Möblierung dazukommen, gilt als missbräuchlich.
• Dem Vermieter entstehen wesentliche Nachteile. Das kann etwa eine deutliche Überbelegung oder eine ganz andere Nutzung der Räume sein.

Ausserhalb dieser Gründe muss der Vermieter die Untermiete akzeptieren. Wichtig bleibt: Hauptmieterin bleibst du. Du haftest weiterhin für den Mietzins und für Schäden, auch wenn eine andere Person in der Wohnung lebt.

Wann die Untermiete für einen Tausch passt

Die Untermiete ist die richtige Wahl, wenn:

• ihr euch für ein paar Wochen oder Monate tauschen wollt, zum Beispiel während eines befristeten Arbeitseinsatzes oder eines Studiensemesters,
• ihr eine Probephase einlegen möchtet, bevor ihr einen dauerhaften Tausch bei den Vermietern beantragt,
• ihr beide sicher in eure bisherige Wohnung zurückkehren wollt.

Auch bei einem Ferientausch bewegt ihr euch in diesem Bereich. Klärt dabei vorab die Versicherungsfragen, insbesondere Haftpflicht und Hausrat, und haltet den Zustand der Wohnung bei der Übergabe mit Fotos fest.

Wo die Grenze liegt

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann eine unbefristete Untervermietung der ganzen Wohnung ohne Rückkehrabsicht des Hauptmieters einen Grund darstellen, die Zustimmung zu verweigern. Der Sinn der Untermiete ist die vorübergehende Überlassung, nicht die faktische Weitergabe des Mietverhältnisses. Wer die Wohnung dauerhaft abgibt und selbst nie mehr einziehen will, betreibt der Sache nach eine Vertragsübertragung, und die ist bei Wohnräumen nur mit Zustimmung des Vermieters möglich.

Die Untermiete taugt deshalb nicht als Dauerlösung und erst recht nicht als Umgehung der Vermieterzustimmung. Sie verschiebt das Problem nur nach hinten.

Risiken der verdeckten Untermiete

Wer ohne Zustimmung untervermietet oder falsche Angaben zu den Bedingungen macht, riskiert Konsequenzen. Üblich ist zunächst eine schriftliche Abmahnung mit der Aufforderung, den vertragsgemässen Zustand wiederherzustellen. Bleibt sie erfolglos, kommt eine ausserordentliche Kündigung in Betracht. Dazu kommen praktische Nachteile: Bei einem Schaden kann es zu Diskussionen mit der Versicherung kommen, und deine Referenz bei der bisherigen Verwaltung leidet.

Empfehlung für den dauerhaften Tausch

Wenn ihr für immer tauschen wollt, führt der saubere Weg über zwei neue Hauptmietverträge. Das bedeutet etwas mehr Aufwand am Anfang, gibt euch aber beiden echte Mieterrechte, klare Fristen und eine eigene Kaution. Der Ablauf mit allen Schritten steht in unserem Ratgeber zum Ablauf eines Wohnungstauschs.

Kurz zusammengefasst

• Untermiete braucht immer die Zustimmung des Vermieters.
• Verweigern darf er nur aus den drei gesetzlichen Gründen.
• Befristete Tausche und Probephasen sind der passende Anwendungsfall.
• Unbefristet und ohne Rückkehrabsicht ist die Untermiete angreifbar.
• Für den dauerhaften Tausch braucht es neue Mietverträge auf beiden Seiten.